Cap Rate là gì? Tại sao nhà đầu tư bất động sản cần quan tâm đến cap rate? – Làm cha cần cả đôi tay

tỷ suất sinh lợi: tỷ suất lợi nhuận trên bất động sản là bao nhiêu?

tùy chọn của bạn là gì? Dựa trên tiêu chí nào để bạn chọn? Tỷ suất lợi nhuận được sử dụng giữa các nhà đầu tư bất động sản thương mại để chỉ tỷ lệ thu nhập dự kiến ​​tạo ra từ một khoản đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này thường được gọi là “tỷ lệ giới hạn” và được tính toán dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến ​​tạo ra. Tỷ suất vốn hóa được sử dụng để ước tính lợi tức tiềm năng của nhà đầu tư đối với khoản đầu tư của mình vào thị trường bất động sản. Tỷ suất sinh lợi là giải pháp phổ biến nhất, qua đó các khoản đầu tư bất động sản được ghi nhận về tiềm năng sinh lời và thu nhập. Tỷ suất sinh lợi chỉ đơn giản thể hiện doanh thu của bất động sản trong khoảng thời gian một năm, giả sử bất động sản được mua bằng tiền mặt và không phải trả lãi suất.

một cách khác đơn giản hơn để xem lợi nhuận như một thước đo rủi ro trong đầu tư bất động sản. Khi đầu tư vào bất động sản, bạn sẽ chịu rủi ro càng cao thì tỷ suất lợi nhuận càng cao. Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản càng thấp thì tỷ suất sinh lợi càng thấp (về mặt lý thuyết).

Tính toán tỷ lệ giới hạn: Tỷ suất lợi nhuận bất động sản

Có nhiều cách để theo dõi thống kê khả năng sinh lời. Trong giải pháp phổ biến nhất, tỷ suất lợi nhuận trên một khoản đầu tư bất động sản được tính bằng cách chia thu nhập giải trí ròng của bất động sản cho giá trị thị trường hiện tại của nó. Về mặt toán học, nó có thể được biểu diễn dưới dạng công thức như sau:

Tỷ lệ giới hạn = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị thị trường hiện tại

Trong đó: Thu nhập giải trí ròng là thu nhập (dự kiến) hàng năm do tài sản tạo ra (chẳng hạn như tiền cho thuê) và được tính bằng cách khấu trừ tất cả ngân sách phát sinh để quản lý tài sản. Các ngân sách này bao gồm chi phí quản lý và bảo trì, cũng như thuế tài sản. Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị hiện tại của tài sản theo tỷ giá thị trường phổ biến. Trong một chiến thuật khác, số tiền được tính dựa trên ngân sách vốn ban đầu hoặc ngân sách mua lại bất động sản. công thức như sau:

tỷ lệ giới hạn = thu nhập hoạt động ròng / giá mua

Tuy nhiên, động thái thứ hai không phổ biến lắm vì hai lý do. Thứ nhất, nó không có tác dụng thực tế đối với những vật sở hữu cũ được mua với giá rẻ vài năm / thập kỷ trước và thứ hai, nó hoàn toàn không áp dụng cho những vật gia truyền do giá mua của chúng. bằng 0 làm cho phân loại rỗng. Hơn nữa, do giá bất động sản có phạm vi rộng, động thái đầu tiên sử dụng giá thị trường hiện tại là một chỉ báo tốt hơn so với giải pháp thứ hai sử dụng giá khởi điểm có giá trị, cố định và đã được điều chỉnh.

ví dụ đơn giản cho những bạn dễ hình dung:

Giả sử một nhà đầu tư có 1 triệu đô la và đang xem xét đầu tư vào một trong hai lựa chọn đầu tư có sẵn: một là, anh ta có thể đầu tư vào trái phiếu kho bạc do chính phủ phát hành với lãi suất danh nghĩa 3% mỗi năm và được coi là khoản đầu tư an toàn hơn và hai , bạn có thể mua một tòa nhà thương mại có nhiều người thuê, những người dự kiến ​​sẽ trả tiền thuê thường xuyên.

Trong trường hợp thứ hai, giả sử rằng tổng số tiền thuê nhận được mỗi năm là 90.000 đô la và nhà đầu tư cần phải trả tổng cộng 20.000 đô la cho các ngân sách quản lý bảo trì và thuế bất động sản khác nhau. để lại thu nhập ròng từ các khoản đầu tư bất động sản ở mức 70.000 đô la. Giả sử rằng trong năm tiên phong, giá trị của tài sản không thay đổi ở giá mua ban đầu là 1 triệu đô la. tỷ lệ giới hạn sẽ được tính là (thu nhập giải trí ròng / giá trị ròng) = 70.000 đô la / 1 triệu đô la = 7%. Lợi tức 7% do khoản đầu tư bất động sản này tạo ra tốt hơn lợi nhuận 3% tiêu chuẩn có được từ trái phiếu kho bạc không rủi ro không may mắn. chênh lệch 4% giữa hai lựa chọn thể hiện lợi nhuận của nhà đầu tư đối với rủi ro đáng tiếc khi đầu tư vào thị trường bất động sản so với đầu tư vào trái phiếu kho bạc an toàn hơn mà không gặp rủi ro đáng tiếc.

phân tích tỷ suất sinh lợi bất động sản: tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất sinh lợi cho biết thời gian cần thiết để tịch thu phần vốn góp đã đầu tư vào một tài sản. Ví dụ, một tài sản có tỷ lệ vốn hóa 10% sẽ mất khoảng 10 năm để thực hiện việc bơm vốn. tỷ suất sinh lợi khác nhau cho thấy mức độ rủi ro đáng tiếc khác nhau. Nhìn vào công thức, hoàn toàn có thể cho thấy tỷ lệ trần sẽ cao so với những người có thu nhập ròng giải trí cao với tài sản được định giá thấp và ngược lại. nghĩa là tỷ lệ giới hạn sẽ cao nếu thu nhập tài sản hàng năm cao và giá trị tài sản thấp, chẳng hạn như có hai tài sản gia truyền giống nhau về mọi mặt ngoại trừ về mặt địa lý. một ở khu tt sang trọng và quý tộc của thành phố còn một ở ngoại ô thành phố. Tất cả những thứ khác như nhau, bất động sản tiên phong sẽ tạo ra giá thuê cao hơn bất động sản thứ hai, nhưng những điều này sẽ được bù đắp một phần bằng ngân sách bảo trì cao hơn và thuế cao hơn. tt bất động sản thành phố sẽ có tỷ suất vốn hóa tương đối thấp hơn so với thứ hai do giá trị thị trường cao đáng kể. Điều này cho thấy tỷ lệ vốn hóa thấp hơn tương ứng với giá trị tài sản tốt hơn, triển vọng thu nhập tốt hơn với mức độ rủi ro giảm thấp hơn. mặt khác, giá trị cao hơn của lãi suất tối đa có nghĩa là một khoản đầu tư bất động sản có triển vọng tương đối thấp hơn và do đó, mức độ rủi ro đáng tiếc càng lớn.

những yếu tố nào ảnh hưởng đến khả năng sinh lời – tỷ suất vốn hóa bất động sản?

Bởi vì lợi nhuận dựa trên ước tính dự kiến ​​về thu nhập trong tương lai, chúng có thể bị sai lệch cao. vì vậy, điều quan trọng là phải hiểu điều gì tạo nên tỷ lệ giới hạn tốt cho đầu tư mạo hiểm.

Ba yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất bất động sản đầu tư và các yếu tố rủi ro: vị trí của bất động sản trên thị trường bất động sản , loại tài sản đầu tư và thậm chí lãi suất .

Đối với thị trường bất động sản, mọi thứ từ nền kinh tế tài chính đến tăng trưởng dân số và trình độ học vấn của người dân hoàn toàn có thể ảnh hưởng đến tài sản đầu tư và tỷ suất lợi nhuận của nó. với bất động sản đầu tư, tất cả là nhờ vào nhu cầu trên thị trường bất động sản. Nhu cầu càng cao, giá trị tài sản càng cao, tỷ suất sinh lợi càng thấp, rủi ro đáng tiếc càng thấp. Với lãi suất, khi chúng tăng lên, thì tỷ suất sinh lợi cũng vậy. Điều này là do chúng ảnh hưởng đến khả năng của một nhà đầu tư bất động sản trong việc thế chấp ngân hàng hoặc thậm chí là thế chấp ngân hàng cho một bất động sản đầu tư, buộc giá bất động sản phải giảm xuống nếu bất kỳ ai muốn bán.

vậy cuối cùng, tỷ suất sinh lợi tốt là bao nhiêu?

Chúng tôi hiện không thể trả lời câu hỏi này. và rất tiếc, chúng tôi cũng sẽ không cung cấp cho bạn một con số cụ thể khiến bạn hài lòng. đôi khi 1% là một tỷ lệ tốt. có khi 5%, thậm chí 12% là tỷ suất sinh lợi tốt. cách duy nhất để giải quyết vấn đề này là không sử dụng tỷ suất sinh lợi làm yếu tố quyết định việc lựa chọn đầu tư bất động sản tốt nhất.

điều này có nghĩa là tỷ lệ giới hạn đã trở nên lỗi thời? không. Bạn nên sử dụng tỷ lệ giới hạn để đưa ra quyết định tổng thể có thể hành động cùng với tỷ lệ hoàn tiền, thu nhập cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và giá mua. Tôi nghĩ bạn cần tìm hiểu và nghiên cứu thị trường bất động sản, nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản và cuối cùng là đầu tư vào nghiên cứu và phân tích bất động sản. bạn cũng phải nghiên cứu cẩn thận về tài sản mà bạn đang tìm kiếm. chúng tôi khuyên bạn nên sử dụng tỷ lệ giới hạn như một hướng dẫn. Bên cạnh đó là tìm kiếm các bất động sản đầu tư có tỷ suất sinh lợi tương đương hoặc cao hơn, nhưng luôn luôn nghiên cứu và phân tích đầu tư bất động sản và đề phòng tỷ suất sinh lời cực cao.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *