* mua bán nhà đất là tên gọi dân gian thường dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.
1. tiền đặt cọc là gì?
khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là người gửi tiền) giao cho bên kia (sau đây gọi là người nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là, cơ quan lưu chiểu). ). như một khoản tiền bảo đảm) trong một khoảng thời gian để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. ”
như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ; Ký quỹ được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng bất động sản.
xem thêm: mẫu thỏa thuận đặt cọc mua đất đầy đủ và chi tiết nhất
2. không cần đặt cọc khi mua đất
Mặc dù đặt cọc là phương tiện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015, luật đất đai năm 2013, luật nhà ở năm 2014 và các văn bản điều chỉnh thì không có quy định nào bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ. các bên đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:
bước 1: công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng và mua bán
bước 2: kê khai nghĩa vụ tài chính
bước 3: đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Trên thực tế, bước 2 và bước 3 được thực hiện đồng thời nếu người nhận chuyển nhượng và người mua đồng ý nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người chuyển nhượng và người bán.
do đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (thực tế, khái niệm đặt cọc không phải là để người khác chuyển nhượng, mua bán).
3. mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất
hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng bất động sản bao gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
xem và tải tại: mẫu hợp đồng đặt cọc khi mua nhà, đất
7 điều cần biết khi đặt cọc mua nhà đất (ảnh minh họa)
4. Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng / chứng thực không?
Bộ luật dân sự năm 2015, luật đất đai năm 2013, luật nhà ở năm 2014, luật công chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn không có quy định nào quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc hợp pháp hóa. hợp pháp hóa hợp đồng chuyển nhượng. tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc rủi ro khác, các bên phải chứng nhận hoặc xác thực. thực tế, nhiều trường hợp do không tin tưởng nên họ chỉ đặt cọc mà không có biên bản giao nhận tiền đặt cọc, phát sinh tranh chấp.
5. phạt cọc nếu không mua / không bán đất
khi người nhận tiền đặt cọc hoặc người đặt cọc không ký hoặc không thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt tiền đặt cọc; mức phạt đặt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
“nếu hợp đồng được ký kết hoặc thực hiện, hàng hóa ký quỹ sẽ được trả lại cho người ký gửi hoặc được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc số hàng đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị hàng hóa đã đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
do đó, tiền phạt ký gửi được quy định như sau:
– nếu người đặt cọc từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về người nhận tiền đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền bằng giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và được hoàn trả). bằng số tiền đặt cọc).
lưu ý: các bên có thỏa thuận khác như phạt không đặt cọc hoặc phạt cọc với mức thấp hơn hoặc cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó miễn là nội dung thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật hoặc đạo đức. xã hội.
6. không bị phạt tiền đặt cọc nếu đó chỉ là nhận tiền
Theo quy định tại tiểu mục 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ bị phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu bên có ý định mua đưa tiền cho bên sở hữu nhà, đất nhưng không đồng ý đặt cọc hoặc có biên lai nhận tiền nhưng không ghi việc đặt cọc trên giấy tờ, tiền đặt cọc. sẽ không bị phạt.
p>
Trong trường hợp chỉ có một biên lai nhận tiền (không có nghĩa là đặt cọc), nghĩa vụ của những người vỡ nợ sẽ khác với việc đặt cọc. nếu một số tiền không có thỏa thuận được đưa ra như một khoản đặt cọc, thì nó được coi là “khoản thanh toán trước”. Về bản chất, tiền đặt trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì số tiền đó sẽ được xử lý như sau:
– nếu người cho tiền từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng, khoản tiền tạm ứng sẽ được nhận lại và không bị phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
– nếu người thụ hưởng từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại số tiền đã trả trước và không bị phạt tiền đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
nên mọi người cần hết sức lưu ý vấn đề này vì có nhiều trường hợp rất muốn đặt cọc bên kia nhưng không có thỏa thuận đặt cọc nên không xử lý được.
7. Tôi nên đặt cọc bao nhiêu?
Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định số tiền đặt cọc. do đó, các bên có quyền thỏa thuận mức đặt cọc. tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro, các bên có thể thỏa thuận dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hoặc hợp đồng mua bán nhà ở.
để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán không được giao kết hoặc không được thực hiện, tùy thuộc vào vị trí của mỗi bên; vì nếu người nhận tiền gửi vi phạm thì người gửi tiền sẽ được lợi, nếu người gửi tiền vi phạm thì người nhận tiền đặt cọc được lợi.
ví dụ: mr. b trả tiền cho mr. c 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng đất với số tiền 500 triệu đồng; sau khi hoàn tất tiền gửi, mr. b thấy lô đất khác có vị trí đẹp hơn, thuận tiện giao thông, buôn bán nên không muốn mua thêm mà hỏi mr. c để trả lại tiền đặt cọc, nếu bạn không đồng ý. thanh toán và trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác, 500 triệu sẽ thuộc về mr. c.
Kết luận: khi hợp đồng đặt cọc mua đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng; do đó, các bên phải nghiên cứu kỹ thông tin tài sản và biết cách thỏa thuận các điều khoản để loại trừ rủi ro (rủi ro chính là phạt cọc).
Nếu bạn gặp bất kỳ vấn đề nào, vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh hơn.
& gt; & gt; mua bán bất động sản: cần lưu ý những gì về điều kiện, tài liệu và thủ tục?
